L’impact des nouvelles régulations bruxelloises sur l’immobilier : ce qui change en 2025 et après
La Région de Bruxelles-Capitale a introduit ces dernières années une série de réformes réglementaires visant à encadrer le marché immobilier. En 2025, plusieurs nouvelles mesures entrent en vigueur, impactant aussi bien les propriétaires, les investisseurs, que les locataires. Décryptage des changements et de leurs conséquences.
📌 1. Enregistrement des baux obligatoire via IRISRent : la fin de l’anonymat locatif ?
🔎 Contexte : pourquoi cette mesure ?
Jusqu’en 2024, l’enregistrement d’un bail de location en Belgique était une obligation légale, mais il relevait principalement du fédéral et se faisait via MyRent. Beaucoup de propriétaires ne l’enregistraient pas, ce qui entraînait un manque de contrôle fiscal et juridique.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, Bruxelles a instauré un enregistrement obligatoire sur la plateforme IRISRent. Cette plateforme régionale permet aux autorités de mieux suivre le marché locatif, notamment pour :
• Lutter contre les loyers abusifs en intégrant directement le loyer de référence.
• Suivre la vacance locative et identifier les logements vides.
• Faciliter les contrôles fiscaux, notamment pour l’application du précompte immobilier.
⚖️ Conséquences pour les propriétaires
✅ Simplification administrative, avec un seul portail dédié à Bruxelles.
❌ Amendes prévues en cas de non-enregistrement (jusqu’à 3 000 €).
❌ Pression fiscale accrue avec un risque d’augmentation des contrôles sur les revenus locatifs non déclarés.
📌 Source :
📌 2. Suppression de la réduction du précompte immobilier pour logements rénovés
🔎 Contexte : un coup dur pour les investisseurs ?
Jusqu’à fin 2024, Bruxelles offrait une exonération de précompte immobilier aux propriétaires qui réalisaient des rénovations significatives de leurs logements. Ce dispositif avait pour but d’encourager la rénovation du bâti ancien.
Cependant, cette mesure a été supprimée à partir du 1ᵉʳ octobre 2025. Selon le gouvernement bruxellois, elle bénéficiait trop souvent aux investisseurs institutionnels sans véritable effet incitatif pour les particuliers.
⚖️ Conséquences
❌ Augmentation des coûts pour les propriétaires, qui doivent maintenant assumer le plein poids fiscal.
❌ Ralentissement des rénovations énergétiques, car moins rentables sans avantage fiscal.
✅ Potentielle redistribution des aides vers d’autres incitants (subsides, primes).
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📌 3. L’encadrement des loyers se durcit : les sanctions tombent
🔎 Contexte : le premier cas de loyer abusif reconnu
En janvier 2025, la Région de Bruxelles-Capitale a officiellement reconnu un premier cas de loyer abusif. Selon la réglementation, un loyer dépassant de plus de 20 % le loyer de référence peut être considéré comme excessif et sanctionné.
Un locataire a saisi la Commission de Conciliation et a obtenu une réduction de son loyer après démonstration que le tarif dépassait les seuils préconisés.
⚖️ Conséquences
❌ Moins de flexibilité pour les propriétaires pour fixer leurs prix.
❌ Risque de baisse d’attractivité de Bruxelles pour les investisseurs locatifs.
✅ Meilleure protection des locataires, notamment pour les ménages à faibles revenus.
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📌 4. Nouveaux standards en performance énergétique : obligations accrues
🔎 Contexte : Bruxelles veut verdir son parc immobilier
Depuis 2024, Bruxelles impose une série de règles strictes en matière de rénovation énergétique. Désormais, toute rénovation importante doit intégrer une source d’énergie renouvelable, comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur.
💡 Objectifs :
• Réduire la consommation énergétique globale.
• Aligner Bruxelles sur les objectifs européens de neutralité carbone d’ici 2050.
⚖️ Conséquences
✅ Économies d’énergie à long terme pour les propriétaires.
❌ Coûts de rénovation élevés, ce qui freine certains investissements.
✅ Subventions possibles mais encore trop limitées.
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📌 5. Augmentation du revenu cadastral et impacts fiscaux
🔎 Contexte : une hausse du précompte immobilier
Depuis janvier 2025, le coefficient d’indexation du revenu cadastral a été augmenté de 3,14 %, entraînant une hausse mécanique du précompte immobilier.
📊 Exemple :
• En 2024, un propriétaire payait 1 000 € de précompte.
• En 2025, avec la nouvelle indexation, il paiera 1 031,40 € (sans compter d’autres éventuelles hausses communales).
⚖️ Conséquences
❌ Hausse des charges pour les propriétaires.
❌ Possible répercussion sur les loyers, mais limitée par l’encadrement.
✅ Hausse progressive et prévisible, donc anticipable.
📌 🏠 Conclusion : vers un marché bruxellois plus réglementé et plus encadré ?
L’ensemble de ces nouvelles mesures impacte fortement le secteur immobilier à Bruxelles :
📌 Pour les propriétaires :
• Moins de flexibilité sur les loyers.
• Plus d’obligations administratives et fiscales.
• Hausse des coûts, notamment avec la fin de la réduction du précompte et les nouvelles exigences énergétiques.
📌 Pour les locataires :
• Plus de protection contre les abus.
• Accès facilité à des logements mieux encadrés.
• Risque de baisse de l’offre locative, car certains investisseurs pourraient fuir le marché.
Le marché immobilier bruxellois entre dans une nouvelle ère, où l’enjeu sera de trouver un équilibre entre régulation et attractivité.
