Jurisprudence récente et implications
• Loyers commerciaux et COVID-19 – La Cour de cassation a rendu deux arrêts majeurs en 2023 concernant le paiement des loyers pendant les fermetures imposées des commerces lors de la pandémie. Contrairement à la jurisprudence française, la Cour de cassation belge a appliqué la théorie de la perte fortuite de la chose louée, dispensant le locataire commercial de payer le loyer durant les périodes de fermeture obligatoire . En clair, les locataires commerciaux ont été exonérés de loyer pour les mois de lockdown COVID, considérant que l’impossibilité d’exploiter les lieux (due à un cas de force majeure) suspendait l’obligation de payer. Ces décisions apportent une clarification bienvenue pour les bailleurs et preneurs: en cas de force majeure empêchant toute jouissance du bien loué, le paiement du loyer peut être suspendu.
• Droit de résiliation par l’acquéreur (baux commerciaux) – Un arrêt de la Cour de cassation du 18 octobre 2024 a précisé les conditions de résiliation d’un bail commercial par le nouveau propriétaire d’un immeuble loué . La loi sur les baux commerciaux permet à l’acquéreur d’un bien de donner congé au locataire moyennant un préavis d’un an, dans les trois mois de l’acquisition (et pour certains motifs limités, ex: reprise pour reconstruction ou usage personnel). La Cour a jugé que ce délai de trois mois commence à courir à partir du transfert effectif de propriété (date de l’acte notarié d’achat), et non pas à partir d’éventuelles étapes antérieures où l’acquéreur aurait pu gérer le bien (signature d’un compromis, perception anticipée de loyers, etc.) . Ce verdict confirme une interprétation stricte du point de départ légal, sécurisant les droits des bailleurs entrants tout en protégeant les locataires d’une résiliation tardive hors délai.
• Expulsions locatives – Suite à l’instauration par Bruxelles d’un moratoire hivernal interdisant toute expulsion de logement du 1ᵉʳ novembre au 15 mars , les premiers retours jurisprudentiels ont été contrastés. Certains juges de paix bruxellois ont refusé d’appliquer ce moratoire en estimant qu’il portait atteinte au droit de propriété et créait une inégalité (disposition jugée possiblement discriminatoire) . Ce débat jurisprudentiel en cours crée une incertitude : bailleurs et locataires devront suivre de près les décisions à venir (éventuellement de la Cour constitutionnelle) pour voir si cette mesure sera confirmée ou invalidée.
